Antenne de Bruxelles
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Dans la majorité des cas, vous devez compléter un formulaire (111/B57) pour communiquer plusieurs renseignements complémentaires sur les travaux exécutés et les matériaux utilisés.
Votre commune vous délivre un permis d’urbanisme pour la construction de votre habitation et informe votre service de taxation.
Votre service de taxation vous enverra automatiquement le formulaire quand vous aurez reçu votre permis d'urbanisme.
Sur la base de vos réponses dans le formulaire, l'administration fiscale détermine si votre dossier sera contrôlé pour évaluer la valeur normale de votre habitation.
Vous devez compléter le formulaire (que vous avez reçu par la poste de votre service de taxation) et le renvoyer au plus tard dans les 3 mois après le calcul du nouveau revenu cadastralde votre habitation.
Dans certains cas, nous n’envoyons pas de formulaire. Vous ne devez alors rien faire.
Vous ne devez compléter le formulaire que si vous en avez reçu un.
Vous devez conserver les documents suivants :
Vous devez conserver tous les documents pendant 5 ans. Cette période commence à partir de la date de la notification du revenu cadastral.
Vous devez présenter les documents si l'administration fiscale le demande lors d’un contrôle. Si vous ne pouvez pas présenter les documents, l'administration fiscale considérera que la taxe pour cette prestation de service n’a pas été acquittée, à moins que vous ne puissiez prouver le contraire.
Vous pouvez immédiatement prendre contact avec l'administration fiscale. Elle vous expliquera comment elle a fixé la valeur normale de votre habitation. Si tous les éléments n’ont pas été pris en compte, le dossier sera réexaminé.
Si vous restez en désaccord avec l'administration fiscale, une expertise peut être demandée par les deux parties. Celle-ci doit avoir lieu dans les deux ans après la notification du revenu cadastral.
Le taux de TVA est de 21 % pour les heures de travail et les matériaux facturés par les entrepreneurs et les indépendants. Le taux de TVA est également de 21 % sur les matériaux de construction que vous achetez vous-même.
Le taux réduit de TVA de 6 % s’applique uniquement aux travaux à des habitations privées d’au moins 10 ans.
La démolition et la reconstruction qui s’ensuit d’une habitation privée bénéficient également d’un taux réduit de TVA de 6 % dans certaines villes belges et sous certaines conditions.
Quand les travaux sont effectués par des professionnels ou des entrepreneurs indépendants, vous devez payer la TVA mentionnée sur leurs factures.
Quand vous effectuez vous-même une partie des travaux avec des membres de votre famille et/ou d’autres personnes, vous ne devez pas payer de TVA sur cette partie des travaux. Dans ce cas, vous devez prouver que ces travaux ont effectivement été effectués par vous et/ou grâce à l’aide gratuite des membres de votre famille et/ou d’autres personnes.
Dans ce cas, vous devez pouvoir présenter des preuves d’achat telles que des tickets de caisse, des factures etc. des matériaux utilisés. Vous devez aussi pouvoir présenter des déclarations des membres de votre famille et/ou d’autres personnes indiquant que leur aide vous a été apportée gratuitement.
Si vous êtes assujetti à la TVA et que vous effectuez vous-même des travaux de construction, des règles spécifiques s’appliquent.
Oui. Vos obligations en matière de TVA varient selon l’activité économique que vous exercez et selon que vous construisiez une habitation privée, un bâtiment pour abriter votre entreprise ou une combinaison des deux.
Vous devez garder à l'esprit que vous payez de la TVA sur tous les travaux que vous effectuez vous-même et qui relèvent de votre activité économique (par exemple, vous êtes menuisier, plombier, électricien…). Ces travaux doivent être repris dans votre déclaration périodique à la TVA et dans la déclaration spéciale 106.3 (au cadre II « travaux exécutés par des entrepreneurs ou des artisans », dans ce cas, vous-même).
Si les travaux effectués ne relèvent pas de votre activité économique (par exemple, vous êtes plombier, mais vous placez vous-même la menuiserie intérieure de votre maison), vous ne payez pas la TVA sur des travaux que vous, vos parents ou des tiers non-assujettis exécutez gratuitement. Vous introduisez comme les non-assujettis la déclaration spéciale 106.3 dans laquelle vous prouvez que vous avez exécuté certains travaux vous-même ou avec l'aide de votre famille et de vos amis.
Ξ Attention
si vous êtes assujetti en tant que personne morale, quel que soit votre secteur d’activité, vous devez payer la TVA sur ces travaux.
Si vous effectuez vous-même les travaux, vous devez les reprendre dans votre déclaration périodique à la TVA et dans la déclaration spéciale 106.3. Il est sans importance que ces travaux relèvent de votre activité économique ou non.
Il est évidemment possible que vous érigiez un bâtiment dans lequel vous hébergez aussi bien votre habitation privée que votre activité économique. Dans ce cas, une combinaison des règles susmentionnées est d’application.
Non.
Chaque bâtiment qui est érigé par un constructeur professionnel est par définition destiné à la vente. La TVA est payée par l’acheteur lors de la vente. Le contrôle de la valeur du bâtiment et de la TVA y relative s’effectue conjointement au contrôle de votre comptabilité.
Cependant, si vous recevez un document 111/B57, vous devez y répondre. Mentionnez dans votre réponse que vous êtes un constructeur professionnel.
Un particulier :
Lors de travaux effectués à votre habitation par un entrepreneur en provenance de l’étranger, la TVA belge doit toujours être calculée sur la facture et non la TVA du pays de l’entrepreneur. Certains entrepreneurs ne sont pas au courant de cela. Si une TVA étrangère a quand même été calculée, vous restez redevable de la TVA belge. Cette facture ne sera pas acceptée dans la déclaration-construction. La TVA belge sera également perçue par la suite, créant dès lors une double taxe. Vous pouvez demander à l’entrepreneur de rédiger une note de crédit et une nouvelle facture avec la TVA belge. Vous pouvez aussi lui demander un remboursement de la TVA étrangère que vous lui avez payée, mais ceci peut entraîner des problèmes.
C’est pourquoi il est préférable de demander une nouvelle facture (avec la TVA belge) avant de payer l’entrepreneur.
Un assujetti installé en Belgique tenu d’introduire des déclarations TVA
Si vous utilisez l’habitation (partiellement) pour votre activité économique, l’entrepreneur étranger peut rédiger une facture sans TVA avec la mention « Autoliquidation ». Vous enregistrez la TVA due dans vos déclarations TVA et vous enregistrez les factures dans votre déclaration-construction.
Les travaux servent à la transformation, la rénovation, l’amélioration, la réparation ou l’entretien (à l’exception du nettoyage) de votre habitation.
Si l'entrepreneur achète les matériaux nécessaires et vous les facture en même temps que les travaux, l'ensemble peut bénéficier du taux de 6 % (si les conditions sont respectées).
Si vous achetez vous-même des matériaux de construction, vous paierez dans tous les cas 21 % de TVA sur ceux-ci.
Si les travaux de rénovation sont trop importants, il peut s'agir d'une nouvelle construction. Les nouvelles constructions sont soumises au taux de TVA de 21 %. Vous devez être particulièrement attentif si vous étendez la surface de votre ancienne habitation et/ou si vous remplacez ou ajoutez des murs porteurs.
L’habitation doit avoir plus de 10 ans d’ancienneté. Pour déterminer l’ancienneté, deux dates sont importantes :
La date de première occupation compte pour une année complète.
Exemple : de nouvelles fenêtres ont été placées dans votre habitation en décembre 2022 et vous avez reçu une facture d’acompte le 5 novembre 2022. Votre habitation a été habitée pour la première fois courant 2012. L’habitation répond à la condition d’ancienneté.
Après les travaux, votre habitation doit être utilisée comme habitation privée pour plus de 50 %. Les travaux doivent également concerner au moins partiellement la partie privée.
Le taux de 6 % s’applique à l’ensemble des travaux, même aux travaux qui ont été effectués dans la partie professionnelle de l’habitation.
Exemple :
Depuis le 1er juillet 2022, l’entrepreneur doit mentionner sur la facture tous les éléments qui justifient l’application du taux de TVA de 6 %. La facture doit également contenir certaines mentions.
Les travaux sont fournis et facturés à vous (propriétaire, locataire, usufruitier, etc.) qui utilisez le bien à titre de résidence privée.
Les travaux de démolition qui ne précèdent pas des travaux de rénovation, de réparation ou d'entretien sont soumis au taux de 21 %.
Les travaux intellectuels tels que l'étude et le contrôle effectués par des architectes, des géomètres et des ingénieurs pour préparer ou coordonner l'exécution de travaux immobiliers sont soumis au taux normal de TVA de 21 %.
jardinage, clôtures, sentiers de jardin
travaux pour piscines, saunas, terrains de golf, étangs et étangs de baignade, fontaines
terrasse au fond du jardin, abri de jardin
Vous devez déclarer le revenu cadastral non indexé au code 1106/2106.
Les revenus immobiliers imposables seront ensuite calculés automatiquement à partir du revenu cadastral indexé et augmenté de 40 %.
Règle de calcul des revenus immobiliers imposables :
Revenu cadastral indexé (= revenu cadastral non indexé x coefficient d'indexation) x 1,4
Coefficient d'indexation :
Exemple : le revenu cadastral de votre bien loué est de 450 euros.
Vos revenus immobiliers imposables s’élèveront à 1.317,40 euros (= (450 x 2,0915) x 1,4) pour 2023.
Si votre locataire (personne physique) n'affecte que partiellement le bien immobilier loué à l'exercice de son activité professionnelle, deux situations sont possibles :
Dans ce cas, vous devez déclarer :
Dans ce cas, vous devez déclarer :
Vous devez déclarer le revenu cadastral non indexé au code 1109/2109.
Vous devez déclarer le loyer brut (= loyer + avantages locatifs) de 2023 au code 1110/2110.
Ξ Attention
Dans certains cas, l'administration fiscale pourra traiter cette location comme une location à une personne physique (qui n'utilise pas le bien immobilier à des fins professionnelles).
Même en tant que particulier, si vous donnez en location des garages, box ou emplacements pour véhicule, vous devenez en principe assujetti à la TVA. Ce qui signifie que vous devez vous faire identifier à la TVA, auprès du bureau compétent dont dépend votre domicile.
En principe, vous êtes tenu :
Dans ce cas, vous pouvez d'autre part déduire, selon les règles normales, la TVA grevant les biens et les services qui vous sont fournis dans le cadre de cette location.
Si vous n’avez pas la qualité d’assujetti à la TVA pour une autre activité, et que le chiffre d'affaires annuel généré par ces locations ne dépasse pas 25.000 euros, vous pouvez opter pour un régime particulier, appelé régime de la franchise de la taxe. Vous devez toujours demander un numéro de TVA, mais vous êtes dispensé de la plupart des autres obligations (notamment, de ne pas porter la TVA à vos locataires).
Si vous donnez en location un bien immobilier (appartement, maison, bureau,…) auquel est adjoint un garage, un box ou un emplacement pour véhicule (que celui-ci fasse l’objet ou non d’une convention distincte), vous ne devez pas compter de TVA à vos locataires pour autant que :
Il y 2 cas pour lesquels vous pouvez réclamer le RC qui vous a été notifié :
Vous pouvez déclarer votre bien immobilier à l’étranger en ligne via MyMinfin.be. C'est le moyen le plus rapide de faire votre déclaration. Le revenu cadastral sera instantanément visible sous « Mes biens immobiliers à l’étranger » dans la rubrique « Consulter mes données immobilières ».
Tout contribuable belge possédant des droits réels sur un bien immobilier à l’étranger est dans l’obligation de le déclarer.
Par droit réel, il convient d’entendre tout type de droit étranger sur un bien immobilier qui, par le fait que son titulaire en perçoit les fruits, s’apparente aux droits :
Exception : il n’y a pas d’obligation de déclaration pour les nus-propriétaires.
La valeur vénale actuelle est la valeur de vente qui peut être obtenue dans des conditions normales de marché (à l’exclusion des coûts supplémentaires tels que les taxes).
Si vous ne connaissez pas la valeur vénale actuelle, vous pouvez laisser ce champ vide et indiquer dans le champ « Prix d’acquisition » la valeur du bien au moment de son acquisition (par exemple le prix d’achat) dans des circonstances normales (c’est-à-dire sans aucune influence due à un lien personnel ou familial avec le vendeur). Une valeur mentionnée dans une déclaration de succession ou de donation peut également être utilisée.
Cette valeur est ramenée à la valeur de 1975 par l’application d’un facteur de correction.
Vous devez déclarer le revenu cadastral non indexé au code 1106/2106.
Vos revenus immobiliers imposables sont égaux au revenu cadastral indexé (coefficient d'indexation pour les revenus 2023 : 2,0915) x 1,4. (Revenus 2024 : 2,1763).
Quand vous achetez une nouvelle habitation chez un promoteur immobilier, vous devez payer 21 % de TVA. Un particulier peut aussi choisir de vendre sa nouvelle habitation TVA comprise. Il vous le fera savoir et il doit le mentionner dans le premier contrat écrit (par exemple, le compromis).
Une habitation est neuve jusqu’au 31 décembre de la deuxième année qui suit l’année de la première occupation ou habitation.
Exemple : une habitation qui est occupée pour la première fois en 2023 est neuve jusqu’au 31.12.2025.
En ce qui concerne le terrain lié à une nouvelle habitation : en principe, un taux de TVA de 21 % est aussi dû sur le terrain.
À cet effet, les trois conditions suivantes doivent être cumulées :
S'il n’est pas satisfait simultanément aux trois conditions, vous payez des droits d'enregistrement sur l’achat du terrain. Ces droits s’élèvent à 12% du prix d’achat à l’achat d'un terrain en Région flamande, mais à 12,5% à l’achat d’un terrain en Région wallonne ou de Bruxelles-Capitale.